Existe um perfil de comprador que tem capital disponível, entende que imóvel é um bom investimento e está pronto para agir, mas nunca fez uma transação imobiliária antes. Esse perfil é mais comum do que parece, e comete erros específicos que custam caro, não por falta de recursos, mas por falta de processo.
O primeiro erro: confundir preço de tabela com preço de mercado
O preço anunciado de um imóvel é uma expectativa do vendedor, não o valor de mercado. Em Floripa, como em qualquer mercado imobiliário ativo, existe uma diferença entre o que é pedido e o que é pago.
O dado de referência mais confiável é o FipeZAP, que mede o preço médio dos anúncios ativos, não o preço das transações efetivas. As transações efetivas costumam ser 5% a 10% abaixo do anúncio em imóveis de alto padrão, dependendo do momento do mercado e do tempo em que o imóvel está disponível.
Antes de negociar qualquer imóvel, o comprador de primeira viagem precisa conhecer o m² médio do bairro, o m² específico do produto que está avaliando e o tempo médio de absorção do mercado local. Com esses três dados, a negociação deixa de ser uma aposta e passa a ser uma análise.
O segundo erro: não verificar a documentação antes de se apaixonar pelo imóvel
A due diligence imobiliária básica inclui quatro documentos que precisam ser analisados antes de qualquer proposta formal. A matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que mostra o histórico de propriedade, eventuais ônus, hipotecas ou restrições. As certidões negativas do vendedor, que confirmam a ausência de dívidas fiscais, trabalhistas ou judiciais que possam recair sobre o imóvel. O IPTU em dia, que confirma a regularidade fiscal do imóvel junto ao município. E a averbação da construção na matrícula, que confirma que a edificação está legalmente registrada.
Em Floripa, imóveis sem a construção averbada são mais comuns do que parecem, especialmente em bairros com casas antigas ou em regiões de expansão menos regulada. Comprar um imóvel com construção não averbada não é necessariamente um problema insuperável, mas precisa ser precificado e resolvido antes ou durante a transação, nunca ignorado.
O terceiro erro: subestimar o custo total de aquisição
O preço de compra é apenas parte do desembolso. ITBI de 1% a 2% sobre o valor venal, emolumentos de escritura e registro que giram entre R$ 8 mil e R$ 12 mil para um imóvel de R$ 2 milhões, e a corretagem imobiliária de 5% a 6% sobre o valor de venda. Somados, esses custos podem representar entre 8% e 10% do valor do imóvel, como detalha a tabela do CRECI/SC e a legislação municipal de Florianópolis.
Em um imóvel de R$ 2 milhões, esse custo adicional chega a R$ 200 mil. Não é margem de erro. É planejamento.
O quarto erro: comprar o imóvel antes de definir o objetivo
Imóvel para morar, imóvel para alugar, imóvel para revender em três anos. Cada objetivo define um produto diferente, uma localização diferente e uma análise de viabilidade diferente.
Quem vai morar prioriza critérios de qualidade de vida cotidiana. Quem vai alugar precisa analisar a demanda de locação local, o perfil do locatário ideal e o custo operacional real. Quem vai revender em prazo curto precisa de liquidez garantida e de um imóvel em bairro com absorção rápida.
Confundir esses objetivos, ou misturá-los sem clareza, é a origem de boa parte das decisões de que as pessoas se arrependem.
Como entrar certo
Florianópolis é um mercado sólido, com fundamentos reais e valorização documentada. Mas sólido não significa que qualquer imóvel em qualquer bairro vai entregar o resultado que o comprador espera. A diferença entre uma boa entrada e uma entrada que vai custar caro está no processo, não na sorte.
Se é sua primeira vez, me chama antes de visitar qualquer imóvel. A conversa certa no começo muda tudo.
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Cristian Rafael Thume Corretor de Imóveis | CRECI/SC 74.589-F Alto padrão | Jurerê Internacional | Florianópolis
"O verdadeiro luxo é viver bem."
Fontes: FipeZAP — Índice Residencial dez/2025 e jan/2026; CRECI/SC — regulamentação de corretagem; Prefeitura de Florianópolis — tabela ITBI; Cartório de Registro de Imóveis de Florianópolis — emolumentos 2026.