Em fevereiro de 2026, o escritório Gehl Architects, de Copenhague, entregou um masterplan de 136 páginas para o Centro de Florianópolis. O projeto foi desenvolvido junto à CDL Florianópolis, à ACIF e ao Laboratório de Urbanismo e Arquitetura da cidade, com horizonte de desenvolvimento de 50 anos.

Jan Gehl, o urbanista dinamarquês que deu nome ao escritório, é o mesmo que transformou Copenhague, Nova York, Melbourne e Oslo em cidades mais humanas. Agora seu escritório olhou para o Centro de Floripa e disse: existe muito a fazer aqui. E o que existe a fazer tem precedente internacional documentado de valorização imobiliária entre 20% e 150% nas áreas de influência direta.

Em maio de 2026, apartamentos no Centro de Florianópolis ainda estão sendo negociados abaixo de R$ 22 mil por metro quadrado. O preço não embutiu o projeto.

O que o Plano Gehl propõe

Três espaços públicos estratégicos receberão projetos piloto: a região do Mercado Público, chamada de Mercado Vivo no masterplan; a Rua e Praça Esteves Júnior; e a Beira-Mar Norte, segundo a CDL Florianópolis de dezembro de 2025.

O masterplan identifica a faixa entre a Rua Esteves Júnior, Rua Bocaiúva, Avenida Rio Branco e a orla como epicentro das transformações. A Avenida Rio Branco é classificada como corredor Tipo M, com proposta de ciclovia, calçadas alargadas e fachadas ativas. O objetivo central é transformar o Centro em uma cidade para pessoas, reduzindo a dominância do carro e qualificando a experiência de caminhar, parar e se encontrar no espaço urbano.

Por que o momento importa para o investidor

A lógica de captura de valor em projetos urbanos de grande escala é consistente em mercados internacionais. Quem comprou no Parque das Nações de Lisboa antes das obras capturou mais de 300% de valorização. Quem esperou o projeto ficar pronto pagou o resultado.

Florianópolis em 2026 está no estágio de masterplan entregue, obras não iniciadas. O preço do Centro ainda não refletiu o projeto. O Centro registrou 16% de valorização em 2025 e m² médio de R$ 12.100, com aluguel médio de R$ 3.450 por mês, segundo dados consolidados pelo portal Regente de abril de 2026. Na Beira-Mar Norte, o teto já supera R$ 15 mil por metro quadrado em produtos premium.

O risco que precisa ser nomeado

Projetos urbanos de grande escala no Brasil têm histórico misto. O masterplan Gehl é um documento de diretrizes, não um projeto executivo com orçamento aprovado. A implementação depende de orçamento público votado pela Câmara Municipal, de vontade política de múltiplas administrações e de execução ao longo de dez a quinze anos.

Para quem tem horizonte de dois a três anos, a tese do Centro com o Plano Gehl é arriscada. Para quem tem horizonte de oito a doze anos e entende que a maior captura de valorização acontece antes do projeto virar evidência, os fundamentos estão presentes. O risco está na execução. E conhecer esse risco é parte da decisão bem tomada.

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Cristian Rafael Thume Corretor de Imóveis | CRECI/SC 74.589-F Alto padrão | Jurerê Internacional | Florianópolis

"O verdadeiro luxo é viver bem."

Fontes: CDL Florianópolis / ACIF / LUA — apresentação Gehl Architects Floripa (dez/2025); DeOlhoNaIlha — A nova consciência urbana de Florianópolis (jun/2026); Prefeitura de Florianópolis — Programa Floripa Centro / Replan.

Para entender Florianópolis como mercado imobiliário, é necessário entender o estado em que ela está. Porque SC está se movendo de forma acelerada, e esse movimento tem impacto direto na demanda, na renda dos compradores e na perspectiva de longo prazo da capital.

Os números do estado

Santa Catarina tem o terceiro maior PIB per capita entre os estados brasileiros, segundo dados do IBGE. No IPS Brasil 2026, publicado em maio de 2026, SC ocupou a terceira posição no ranking estadual, atrás apenas do Distrito Federal e do estado de São Paulo, com pontuação de 65,58 em uma escala de 0 a 100.

Não é um estado que depende de um único setor. SC tem indústria metalmecânica e têxtil no Vale do Itajaí, agroindústria no Oeste, Porto de Itajaí como um dos principais portos de exportação do Brasil, turismo no litoral e um polo tecnológico em expansão acelerada em Florianópolis.

Essa diversificação econômica é um fundamento importante para o mercado imobiliário da capital. Quando a renda de um estado é diversificada, a demanda por moradia de qualidade tende a ser mais estável e menos sujeita a choques setoriais.

O que acontece quando um estado cresce e sua capital tem espaço limitado

Florianópolis é capital de um dos estados que mais cresce economicamente no Brasil, numa ilha com 40% do território em área de preservação permanente.

Essa combinação tem uma consequência matemática simples: à medida que SC cresce, mais capital e mais profissionais qualificados chegam à capital. E a oferta de imóveis na ilha não cresce na mesma proporção porque não pode crescer.

O resultado é pressão estrutural de demanda sobre uma oferta estruturalmente limitada. É o fundamento mais sólido de valorização imobiliária que existe: não depende de especulação, de crédito subsidiado ou de ciclo de juros. Depende de geografia e de crescimento econômico.

A concentração das vendas imobiliárias no Sul

Santa Catarina concentra 65% das vendas imobiliárias de toda a região Sul do Brasil, segundo dados do Sinduscon-SC de março de 2026. Florianópolis responde pela maior fatia desse volume no segmento de alto padrão.

Esse dado reflete algo mais amplo do que o turismo sazonal. Reflete uma escolha estrutural de compradores do Sul e do Sudeste que identificam SC como o destino de patrimônio mais sólido da região.

O polo tecnológico como motor de renda qualificada

Floripa tem mais de 6.100 empresas de tecnologia e 38 mil empregos diretos no setor, segundo a ACATE. Em 2024, recebeu por lei o título de Capital Nacional das Startups. O setor respondeu por 25% do PIB municipal, o maior percentual de participação da tecnologia na economia entre todas as capitais brasileiras.

Esse ecossistema atrai profissionais de alto salário, muitos deles vindos de outros estados e países, com capacidade financeira para comprar imóveis de alto padrão e critérios sofisticados de escolha. É o perfil de comprador que sustenta os preços de bairros como João Paulo, Agronômica, Jurerê e Cacupé independente dos ciclos de taxa de juros.

O que os próximos anos tendem a confirmar

O crescimento econômico de SC é tendência estrutural, não cíclica. A diversificação da base industrial, a expansão do polo tech, a melhoria da infraestrutura portuária e logística são movimentos de longo prazo.

Para Florianópolis, a consequência esperada é o que os dados dos últimos cinco anos já confirmam: valorização imobiliária consistente acima da média nacional, demanda qualificada crescente e mercado de alto padrão que opera com lógica própria, menos sensível a ciclos de curto prazo.

Quem entende os fundamentos do estado antes de olhar apenas os números do bairro tende a tomar decisões de patrimônio com mais clareza e menos ansiedade.

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Cristian Rafael Thume Corretor de Imóveis | CRECI/SC 74.589-F Alto padrão | Jurerê Internacional | Florianópolis

"O verdadeiro luxo é viver bem."

Fontes: IPS Brasil 2026 — Imazon / IPS Brasil (mai/2026); IBGE — PIB per capita estados brasileiros; Sinduscon-SC — vendas imobiliárias região Sul (mar/2026); ACATE — dados setor tecnológico Florianópolis (2025); FipeZAP — Índice Residencial dez/2025.

Existe uma conversa sobre patrimônio que raramente acontece no momento da compra e quase sempre acontece tarde demais: a conversa sobre o que vai acontecer com esse ativo quando você não estiver mais aqui.

O planejamento patrimonial intergeracional não é assunto de quem tem muito dinheiro. É assunto de quem tem algum patrimônio e quer que ele chegue íntegro à próxima geração, sem disputas jurídicas, sem erosão por impostos mal planejados e sem o desgaste que um inventário mal estruturado provoca nas famílias.

O imóvel bem escolhido em Florianópolis tem características que o tornam um dos ativos mais sólidos nesse contexto.

O que acontece com um imóvel no inventário

No Brasil, a transmissão de bens por herança é tributada pelo ITCMD, Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação. Em Santa Catarina, a alíquota é de 1% para heranças e doações de até R$ 20 mil, e progride até 8% para valores acima de R$ 2 milhões, conforme a legislação estadual vigente estabelecida pela SEFAZ-SC.

O inventário judicial, quando não há testamento ou quando há divergência entre herdeiros, pode levar anos e consumir honorários advocatícios significativos. O inventário extrajudicial, feito em cartório quando há consenso entre herdeiros maiores e capazes, é mais rápido e menos custoso, mas ainda envolve custos de escritura e ITCMD.

Uma alternativa que famílias com patrimônio imobiliário relevante têm considerado cada vez mais é a doação em vida com reserva de usufruto: o proprietário transfere a propriedade do imóvel aos herdeiros ainda em vida, mantendo o direito de uso e fruição enquanto viver. Isso adianta o processo sucessório, pode reduzir a carga tributária dependendo do momento da doação, e elimina o risco de inventário prolongado.

Cada caso tem suas particularidades e a decisão deve ser tomada com acompanhamento jurídico especializado. O que é relevante entender é que o planejamento existe, tem instrumentos concretos e faz diferença no resultado final para os herdeiros.

Por que o imóvel físico é mais simples de transmitir do que outros ativos

Comparado a outros ativos patrimoniais, o imóvel físico tem uma característica importante no contexto de herança: é um bem real, com localização definida, matrícula própria, valor de mercado verificável e uso imediato possível pelos herdeiros.

Participações societárias exigem avaliação de empresa e podem envolver disputas sobre o valor. Carteiras de investimento dependem do momento de mercado na liquidação. Coleções de arte, joias e bens móveis têm mercado secundário menos previsível.

O imóvel em Florianópolis bem localizado, especialmente em bairros com demanda estrutural como Jurerê Internacional, João Paulo, Agronômica e Cacupé, chega ao inventário com liquidez real: se os herdeiros decidirem vender, conseguem comprador. Se decidirem manter, têm um ativo que continua valorizando e pode gerar renda por locação.

O imóvel como instrumento de equidade entre herdeiros

Existe uma dinâmica familiar que o advogado de sucessões conhece bem: quando o patrimônio é concentrado num único imóvel de alto valor, a divisão entre herdeiros pode gerar conflito. Um herdeiro quer vender; outro quer manter. Um precisa de liquidez; outro quer o usufruto.

Famílias que planejam com antecedência tendem a diversificar o patrimônio imobiliário de forma que facilite a divisão: dois ou três imóveis de valores próximos, em vez de um único imóvel de valor total equivalente. Isso permite a divisão em natura, sem necessidade de venda forçada ou pagamento de quinhão entre herdeiros.

Em Floripa, onde o mercado tem imóveis em diferentes faixas de valor com liquidez real, essa diversificação é possível e estrategicamente interessante.

O que o mercado de Floripa entrega como base para esse planejamento

Um imóvel bem escolhido em Florianópolis tende a manter valor real ao longo do tempo, acima da inflação, em função da escassez estrutural de oferta numa ilha com 40% do território preservado. Isso significa que o patrimônio que você transmite tende a ser igual ou maior em termos reais do que o que você adquiriu, uma condição que poucos ativos conseguem garantir com a mesma consistência.

Isso não é garantia. É fundamento. E fundamento importa quando o horizonte de tempo é de décadas, não de anos.

Quer pensar o patrimônio imobiliário com visão de longo prazo? Me chama para uma conversa.

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Cristian Rafael Thume Corretor de Imóveis | CRECI/SC 74.589-F Alto padrão | Jurerê Internacional | Florianópolis

"O verdadeiro luxo é viver bem."

Fontes: SEFAZ-SC — alíquotas ITCMD Santa Catarina; Receita Federal — legislação sobre transmissão de bens; Valor Econômico — planejamento sucessório e doação com usufruto; FipeZAP — valorização imobiliária Florianópolis 2025.