Existe uma janela aberta em 2026 que pode fechar nos próximos meses. Quem tem imóveis de alto padrão e ainda não organizou a estrutura patrimonial da família precisa entender o que está em jogo.

A Reforma Tributária aprovada no Brasil obriga que o ITCMD, o imposto sobre herança e doações, passe a ser progressivo em todo o país. Quanto maior o patrimônio, maior a alíquota. Em São Paulo, onde hoje a alíquota é fixa em 4%, projetos de lei já tramitam na Assembleia Legislativa para elevar o teto para até 8%. (Fonte: Gonçalves Contabilidade, 2026.)

Isso significa que o custo para transferir um imóvel de R$ 5 milhões para os filhos pode dobrar. Não no futuro distante. Nos próximos anos.

O que é uma holding familiar e para que serve

Uma holding familiar é uma pessoa jurídica criada para concentrar e administrar o patrimônio de uma família. Os imóveis são integralizados na empresa, e os sócios recebem cotas proporcionais ao valor de cada bem.

Na prática, isso muda como o patrimônio é administrado, como os rendimentos são tributados e, principalmente, como os bens são transferidos para os herdeiros.

As vantagens principais são proteção patrimonial, planejamento sucessório com redução de custos de inventário, organização da gestão dos bens e flexibilidade para estruturar a sucessão com doação em vida e reserva de usufruto.

O que a Reforma muda especificamente

A Reforma cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro, com numeração única por imóvel reconhecida por cartórios, prefeituras, estados e União. Plataformas como Airbnb e QuintoAndar passarão a informar ao governo todas as operações realizadas. A informalidade no mercado imobiliário chegou ao fim. (Fonte: Ozai, 2025.)

Além disso, a Reforma introduz o modelo IVA Dual, com CBS e IBS, que amplia a tributação sobre operações imobiliárias e eleva a carga sobre pessoas físicas que gerenciam imóveis diretamente.

Para quem tem carteira de imóveis de alto padrão, a holding passa de opção interessante para ferramenta necessária de planejamento.

Por que 2026 especificamente

Quem constituir a holding familiar em 2026 e formalizar a doação das cotas com reserva de usufruto agora trava a alíquota atual do ITCMD antes que ela aumente. Essa economia pode ser expressiva em patrimônios acima de R$ 5 milhões.

A aplicação plena da Reforma acontece de forma gradual até 2033. Mas as mudanças de alíquota do ITCMD podem ocorrer antes disso, dependendo de cada estado. A janela existe agora. Não há garantia de quanto tempo ela permanece aberta.

O que esse tema tem a ver com a compra ou venda de um imóvel

Muito mais do que parece.

Quem está comprando um imóvel de alto padrão hoje precisa pensar desde o início em como esse ativo vai ser gerido e transferido no futuro. Comprar como pessoa física ou via pessoa jurídica, com ou sem planejamento sucessório, são decisões que têm impacto tributário relevante ao longo do tempo.

Quem está vendendo um imóvel que pertence a uma holding tem dinâmicas tributárias diferentes de quem vende como pessoa física. O ganho de capital pode ser calculado de forma diferente, e a distribuição do resultado entre os sócios tem regras específicas.

Essas são decisões que precisam ser tomadas antes da operação, não depois.

Uma observação importante

Este texto oferece uma visão geral sobre um tema que tem nuances significativas. Cada situação patrimonial é diferente. A decisão de constituir uma holding, integralizar imóveis e estruturar a sucessão exige análise específica com contador e advogado especializado em planejamento tributário e direito sucessório.

O que posso fazer é ajudar no contexto de uma compra ou venda de imóvel de alto padrão em Florianópolis. Se esse tema é relevante para o seu patrimônio, vale uma conversa.

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Cristian Thume — Corretor de Imóveis em Florianópolis · CRECI/SC 74.589-F

"O verdadeiro luxo é viver bem."

Quando o assunto é mercado imobiliário, os números importam, mas a interpretação importa mais.

Um dado que poucos conhecem: segundo o Índice FipeZAP de dezembro de 2025, Florianópolis está entre as cinco cidades com o metro quadrado residencial mais alto do Brasil, com média de R$ 12.773 por m² e valorização de 8,65% nos últimos 12 meses.

Para uma capital de 570 mil habitantes numa ilha, isso diz muito sobre o tipo de mercado que existe aqui.

O que o ranking mostra

O topo do ranking FipeZAP em dezembro de 2025 é liderado por Balneário Camboriú R$ 14.906 por m², a cidade mais cara do país. Em seguida vêm Itapema e Vitória. Florianópolis aparece em quinto lugar, à frente de São Paulo (R$ 11.900) e Rio de Janeiro (R$ 10.830).

Isso merece ser dito com precisão: Floripa não supera São Paulo e Rio de Janeiro em qualquer métrica de tamanho ou economia. O que supera é o preço médio do metro quadrado residencial e isso tem uma explicação estrutural clara.

Enquanto São Paulo pode expandir seus bairros nobres em qualquer direção e lançar novos empreendimentos indefinidamente, Florianópolis é uma ilha. Com mais de 40% do seu território protegido por legislação ambiental, a oferta de terrenos é permanentemente limitada. A demanda cresce. O espaço não.

O que sustenta essa valorização

Em 2025, os imóveis residenciais brasileiros valorizaram em média 6,52% a segunda maior alta anual dos últimos 11 anos, segundo o próprio FipeZAP. Florianópolis ficou acima da média nacional: 8,65% em 12 meses, 9,44% segundo o relatório de janeiro de 2025.

Valorização acima da inflação, acima da média nacional, num mercado com oferta estruturalmente limitada. Esse conjunto de fatores não é circunstancia, é o reflexo de uma cidade que combina escassez geográfica com demanda crescente e qualificada.

O perfil do comprador que chega a Floripa hoje tem maior poder aquisitivo, busca imóvel como ativo estratégico, seja para moradia, seja para investimento e em geral é menos dependente de financiamento bancário do que o comprador médio brasileiro. Famílias com renda mensal superior a R$ 15 mil representaram 43% das aquisições no segmento de médio e alto padrão no Sul e Sudeste em 2025. Investidores responderam por 27% das compras no mesmo período.

Segurança, localização e infraestrutura: o que realmente move o mercado

Há um dado do FipeZAP de 2025 que merece atenção: entre os fatores mais valorizados pelos compradores de imóveis, segurança aparece em primeiro lugar, citado por 78% dos respondentes. Em seguida vêm localização (65%) e infraestrutura do condomínio (52%).

Florianópolis entrega os três. É consistentemente ranqueada entre as capitais com menores índices de violência do Brasil, segundo o Atlas da Violência do IPEA. Tem o maior IDH entre as capitais brasileiras 0,847, segundo o PNUD e o IBGE. E o tipo de empreendimento que o mercado premium da ilha produz cada vez mais incorpora infraestrutura completa de condomínio como ponto de partida, não como diferencial.

O que esperar

O FipeZAP projeta valorização entre 4% e 5% para o mercado imobiliário brasileiro em 2026, com possível estabilização em regiões que já apresentaram altas expressivas. Florianópolis, dada sua escassez estrutural de oferta, tende a continuar acima da média nacional, como fez nos últimos cinco anos consecutivos.

Para quem está considerando uma entrada nesse mercado, o ponto relevante não é tentar acertar o melhor momento com precisão. É entender que num mercado com essas características: escassez física, demanda crescente, perfil de comprador qualificado, o custo de esperar tende a ser maior do que o custo de entrar com o ativo certo.

Quer entender onde há janela de entrada antes do próximo ciclo? Me chama.

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Cristian Rafael Thume Corretor de Imóveis | CRECI/SC 74.589-F Alto padrão | Jurerê Internacional | Florianópolis

"O verdadeiro luxo é viver bem."

Fontes: Índice FipeZAP Residencial — Relatório dezembro 2025 e janeiro 2025 (FIPE/ZAP); O Tempo — Imóveis sobem 6,52% em 2025 (jan/2026); MySide — Valor do metro quadrado em Florianópolis 2026 (jan/2026); PNUD/IBGE — IDHM Florianópolis; Atlas da Violência — IPEA.

Nunca houve um ambiente tão favorável para vender em Florianópolis. O metro quadrado em Jurerê Internacional chegou a R$ 25.136 em 2025, alta de mais de 50% em 12 meses, segundo levantamento da Loft referente ao quarto trimestre de 2025. A demanda vem de compradores de São Paulo, Rio de Janeiro e do exterior, a maioria sem dependência de crédito bancário.

Mas ambiente favorável não é sinônimo de venda automática. Imóvel mal precificado, mal apresentado ou com documentação incompleta demora para vender em qualquer mercado. E demora tem custo.

Primeiro passo: preço baseado em dados, não em memória

O preço certo não é o quanto você pagou corrigido pela inflação. É o que o mercado está absorvendo agora, para imóveis comparáveis, na mesma localização.

Pesquisas mostram que o preço é responsável por mais de 60% do interesse inicial de um comprador num anúncio (Fonte: D. Lange Imóveis, análise de mercado, março 2026). Imóvel bem precificado vende em metade do tempo de um imóvel mal precificado.

Em Jurerê Internacional, o tíquete médio de transações está em R$ 5,5 milhões (Loft, Q4 2025). Qualquer precificação precisa partir desse referencial, ajustado pelas características específicas do imóvel.

Documentação: resolva antes de anunciar

Problemas com certidões do vendedor são uma das principais causas de negócios que travam na fase final. (Fonte: Creditas, guia de venda de imóveis, 2026.) Resolver isso antes do anúncio evita perder o comprador certo na hora errada.

Documentos essenciais do imóvel: matrícula atualizada sem ônus, certidão negativa de IPTU, declaração de quitação do condomínio, habite-se e averbação de reformas.

Documentos do proprietário: certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais, certidão de ações cíveis e criminais, certidão de protestos.

Apresentação que faz diferença

O comprador de alto padrão não compra pelo anúncio. Compra pela experiência de estar no imóvel. Mas o anúncio determina se ele vai até lá.

Fotografia profissional, vídeo e tour virtual são especialmente importantes para compradores vindos de fora de Santa Catarina, que representam parte crescente da demanda em Florianópolis.

O fechamento e o que muita gente esquece

Da proposta aceita até a escritura registrada, o processo leva em média de 60 a 120 dias. Envolve análise jurídica, certidões, ITBI (média de 2% sobre o valor da transação em Florianópolis), escritura em cartório e registro.

Um ponto que poucos calculam antes de fechar: o Imposto de Renda sobre ganho de capital. A alíquota é de 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões, podendo chegar a 22,5% para ganhos maiores. Existe isenção por reinvestimento em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, que pode ser usada estrategicamente. Consulte um contador especializado antes de fechar, não depois.

O momento atual

O setor imobiliário de alto padrão teve o melhor desempenho na Bolsa em 2025, com alta acumulada de 73,5% no índice do setor. (Fonte: Registro de Imóveis do Brasil, 2026.) A demanda de compradores capitalizados, sem dependência de crédito, segue ativa em Florianópolis.

Se você está pensando em vender e quer entender o que o seu imóvel vale hoje com dados reais do mercado, estou disponível para essa conversa.

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Cristian Thume — Corretor de Imóveis em Florianópolis · CRECI/SC 74.589-F

"O verdadeiro luxo é viver bem."